13 · Планы БТИ (2014) — состояние «до»
Масштаб 1:200. Красные отметки — самовольные перепланировки (урегулирование — обязательство покупателя по ДКП). Ближайшая замена DWG/BIM до обмеров.
ПОДВАЛ
ЭТАЖ 1
ЭТАЖ 2
ЭТАЖ 3
ЭТАЖ 4
ЭТАЖ 5
ЭТАЖ 6
«Живите тем, что важно.
Остальное — без вашего участия.»
Формат документа: «концепция от заказчика». Все нормативные и инженерные вопросы (СП, СанПиН, ПБ, 73-ФЗ) помечены по тексту и проверяются профильными проектировщиками.
Предмет охраны — дословно (п. 8 паспорта ОКН)
- местоположение и градостроительные характеристики здания по красным линиям улиц Лестева и Хавской, его роль в композиционно-планировочной структуре квартала;
- объёмно-пространственная композиция шестиэтажного с подвалом «Г»-образного в плане здания с ризалитами конца 1920-х гг., включая высотные отметки по венчающим карнизам;
- конфигурация крыши 1944 г., высотные отметки по конькам;
- композиция и оформление фасадов 1929/1944 гг., включая местоположение, форму, размер и оформление оконных и дверных проёмов, балконы, цоколь, ниши торцевых фасадов, карнизы;
- материал и отделка фасадов: окраска без штукатурки (этажи 1–4), штукатурка с окраской (этажи 5–6);
- колористическое решение фасадов (уточняется при реставрации);
- пространственно-планировочная структура в пределах капитальных стен и перекрытий 1929/1944 гг.;
- капитальные стены 1929/1944 гг., их конструкции и материал;
- характер оформления оконных заполнений (расстекловка, колористика).
| Тема | Ограничение | Принятый путь |
|---|---|---|
| Фасады, окна | размер/форма/оформление проёмов — в предмете охраны; «окна в пол» в текущем виде противоречат ему | решение заказчика окна в пол оставляем как цель, идём через натурные исследования → уточнение предмета охраны → ГИКЭ; проект обязан сходиться и без них |
| Крыша, мансарда | конфигурация крыши 1944 г. и отметки коньков охраняются; Velux меняет конфигурацию ската | риск мансарда — апсайд с вероятностью ≤50%: окна только на дворовых скатах, в существующем объёме, через ГИКЭ |
| Капитальные стены | охраняются сами стены и планировочная структура в их пределах | заложено границы квартир — по существующим капстенам или ненесущим перегородкам; проёмы в капстенах не закладываются |
| Перекрытия | упомянуты как рамка планировочной структуры; отдельной строкой их конструкции не перечислены | рычаг замена аварийных перекрытий с сохранением отметок может отыграть +10–25 см высоты — проверить юристом ОКН и конструктором |
| Двор, подвал | двор — территория ансамбля + зона культурного слоя (археология) | главный риск подвал 2 300 м² под двором — путь «приспособления» (ст. 44 73-ФЗ) по режиму приказа № 314; нужно письменное заключение юриста + план Б на 250–1 000 м² |
| Показатель | Значение | Источник / статус |
|---|---|---|
| Пятно застройки | ≈ 790 м² | оценка по планам БТИ 1:200 (длинное крыло ~46×12,5 + короткое ~19×11,2); обмерить |
| Этажность | 6 + мансарда + подвал | мансарда — в существующем объёме кровли, предмет согласования |
| Высота до карниза | ~20–21 м | ниже 28 м; оценка от потолков, обмерить |
| Потолки жилых этажей | 2,95 м черновые | отметка h=2,95 на всех планах БТИ; чистовая ~2,75–2,85. Принято как данность (решение заказчика). Перекрытия — рычаг +10–25 см (проверить) |
| Отметки (оценка, шаг этажа ~3,3 м) | пол 2-го ~+3,4 · пол 6-го ~+16,5 · пол мансарды ~+19,8 | от h=2,95 + перекрытие ~0,35; обмерить |
| Жильё, этажи 2–6 (net, продаваемое) | 2 814 м² | 36 лотов, посадка утверждена; МОП — сверху, из площади квартир не вычитается |
| Мансарда, продаваемая | ~300 м² (вилка 245–350) | расчёт от стандартной скатной крыши 25–30°; критично подтвердить уклон ≥25° обмером |
| Общественный 1-й этаж | ~570 м² | программа решена |
| Подвал | 2 300 м² (цель) | по габаритам ЗУ; правовое подтверждение в работе, план Б — сценарии 250–1 000 м² |
| Машиноместа | цель 35, минимум 32 | продаём 30–32, 3–5 — у УК под гостей и сервис; EV-ready ≥60% (21 место) |
| Лестнично-лифтовые узлы | 3 (А, Б, В) | исторические, часть охраняемой планировочной структуры; лифтовые шахты при каждом |
Житель не занимается бытом, который крадёт время. Он остаётся с тем, что важно: работа, спорт, здоровье, отношения. Быт закрыт технологией и людьми — без его участия.
Смысловое ядро — коммуна дизайнеров и архитекторов, наследующая дому-коммуне 1929 года. Профессиональный контур клуба — закрытые цеховые форматы и material library как рабочий инструмент — открыт профильному кругу; жить может любой подходящего уровня. Метры — носитель. Среда профессионального круга и высвобожденное время — сам продукт.
Уборка, стирка, доставка, мусор, мелкий ремонт — закрыты сервисом дома. Внимание резидента не расходуется на рутину.
Клуб дизайнеров и архитекторов: цеховая среда, репутация адреса, витрина работ в доме, material library, закрытые форматы.
Травертин как живая витрина камня, увлажнённый воздух, ни визуального шума, ни «обслуги на виду». Статус считывается, но не кричит.
| Классический премиум | Сервисные апартаменты | Лестева 14/20 | |
|---|---|---|---|
| Что продаёт | метры и адрес | гостиничный сервис | время + среда + принадлежность |
| Сообщество | нет / случайное | нет | профильный клуб |
| Сервис | по запросу, видимый | видимый, «отельный» | невидимый, проактивный |
| Технология | «умный дом» как опция | базовая | операционное ядро, незаметное |
| Отношения с жителем | продал и забыл | арендодатель — гость | членство и подписка |
| Зона | Площадь | Доля |
|---|---|---|
| Единая парковка + проезды + рампа | 1 220 м² | 53,0% |
| Wellness / fitness / spa | 540 м² | 23,5% |
| Мокрая автомойка | 280 м² | 12,2% |
| Техника / сервис / back-of-house | 260 м² | 11,3% |
| Итого | 2 300 м² | 100% |
Высоты разнести по зонам (парковка ~2,2 м / wellness ~3,5 м); двухполосная рампа — проверить как развилку с потерей мест; при провале правового сценария 2 300 м² — план Б от wellness-ядра.
| Зона | ~м² |
|---|---|
| Неотчуждаемое: лифты + 2 лестницы + 2-й эвакуационный выход, стены, шахты | ~105 |
| Резидентское лобби / ресепшн (отдельный вход жителей, консьерж) | ~50 |
| Кофемания: зал ≥250 + компактная кухня | ~280 |
| Клубная гостиная + material library (стена-шоурум) | ~135 |
| Итого | ~570 |
Правила посадки — в разделе «Квартирография». Зоны: «короткое крыло» — коридорная часть по Хавской; «секция Б/В» — сквозные секции длинного крыла; «угол Г» — зона у лестницы А с эркером.
| Зона | Лот | ~м² | Примечание |
|---|---|---|---|
| Короткое крыло, торец С | Евро-2 сквозная | 65 | весь северный торец; забирает конец коридора → общий коридор ≤12 м |
| Короткое крыло, Хавская | Студия | 50 | 1–2 оконные оси, с/у на коридорный стояк |
| Короткое крыло, двор | Студия | 50 | только при подтверждении инсоляции; фолбэк — поменять местами с евро-2 торца |
| Секция В-запад | Евро-2 сквозная | 65 | включает западный торец (угловые окна) |
| Секция В-восток | Компакт-2 сквозная | 86 | ядро у клетки В, спина к спине |
| Секция Б-запад | Компакт-2 сквозная | 86 | |
| Секция Б-восток | Евро-2 сквозная | 65 | |
| Угол «Г» у А | Евро-2 угловая | 68–72 | эркер, двусторонний свет |
Как этаж 2, с одним отличием: угловая зона у А укрупняется до 2 спальни ~110 м² (первый семейный лот, строго с машиноместом) — собирается из угловых комнат в пределах существующих капстен.
Короткое крыло укрупняется до двух лотов: евро-2 сквозная ~70 (северная половина, торец + обе стороны) + студия ~50 (юг, Хавская); общий коридор сокращается до холла на 2 двери. Секции: 2 евро-2 + 2 компакт-2. Угол «Г» — 2 спальни ~110–115.
Штукатурные фасады верхних этажей, лучший свет. Угол «Г» — трофей 3-комн ~135–140 (двусторонний свет + эркер, с 1–2 м/м). Секция В-запад с западным торцом — 2 спальни ~110 (угловая западная). Далее: евро-2 ~60–65 и компакт-2 ×2 в секциях; короткое крыло — евро-2 сквозная ~70 + студия ~44–50.
| Зона | Лот | ~м² | Примечание |
|---|---|---|---|
| Короткое крыло, север | Евро-2 сквозная | 70 | |
| Короткое крыло, юг | Евро-2 | 60 | 6-й этаж студийному чеку не отдаём |
| Секция В (зап. часть) | 2 спальни | 110 | duplex-ready: стек 6↔мансарда у клетки В |
| Секция Б-запад | 2 спальни | 110 | duplex-ready: стек 6↔мансарда у клетки Б |
| Секция Б-восток | Компакт-2 | 86 | |
| Угол «Г» у А | Трофей 3-комн | 140–150 | лучший лот базы; не дуплекс |
Duplex-ready зоны (закладные, усиление по линии stair-ready, соосные мокрые ядра) — только в двух отмеченных стеках; в базовом сценарии (мансарда не согласована) эти лоты продаются как обычные двушки без потери качества.
| Сценарий | Конёк | Зона h≥1,6 | Продаваемая |
|---|---|---|---|
| Пологий 25°, аттик 0,3 | 3,2 м | 425 м² | ~245 |
| Центральный 27°, аттик 0,4 | 3,6 м | 482 м² | ~300 |
| Крутой 30°, аттик 0,5 | 4,1 м | 540 м² | ~350 |
Пятно кровли ≈ 790 м²; вычеты: вальмы/ендова −8%, МОП ~45, техзона ~100. Полноценная зона h≥2,3 — полоса 3,9–6,3 м вдоль конька (31–50% ширины крыла). Критично: фактический уклон ≥25° — подтвердить обмером (плана чердака нет).
| Формат | Диапазон, м² | Кол-во | Этажи | Характер |
|---|---|---|---|---|
| Студия / евро-1 | 44–56 (~50) | 6 | 2–5 | компактный формат соло-резидента; окна только юг/восток |
| Евро-2, 1 спальня | 58–72 (~65) | 14 | 2–6 | ядро линейки, сквозной свет юг + север |
| Компактная 2-комн | 78–94 (~86) | 9 | 2–6 | сквозной свет, две приватные зоны |
| 2 спальни | 100–120 (~110) | 5 | 3–6 | семейный формат, строго в пакете с м/м |
| Трофей, 3 комнаты | 128–150 (~140) | 2 | 5–6 | угловые, эркер, двусторонний свет, с 1–2 м/м |
| База (этажи 2–6) | средн. ~78 | 36 | 2–6 | Σ 2 814 м² net; проект сходится без мансарды |
| Пентхаус-дуплекс (апсайд) | ~185–195 | 2 | 6+М | два уровня, высота до конька, свой выход верхнего яруса |
| Топ-лот мансарды (апсайд) | ~110–130 | 1 | М | одноуровневый, приватный этаж под кровлей |
| Этаж | Лотов | Студия | Евро-2 | Компакт-2 | 2 спальни | Трофей |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 8 | 2 | 4 | 2 | — | — |
| 3 | 8 | 2 | 3 | 2 | 1 | — |
| 4 | 7 | 1 | 3 | 2 | 1 | — |
| 5 | 7 | 1 | 2 | 2 | 1 | 1 |
| 6 | 6 | — | 2 | 1 | 2 | 1 |
| Итого | 36 | 6 | 14 | 9 | 5 | 2 |
Дом устроен как два контура: чистый — для людей, сервисный — для машин и персонала. Они встречаются в одной точке — шкафу-передаче у двери резиденции.
Выделенный сервисный лифт и техническая лестница в углу Г-плана у узла А: подвал → все жилые этажи → техзона мансарды. Роботы не ездят в пассажирских лифтах. Магистрали (питание доков, слаботочка, вода увлажнения) — в сервисном ядре, не в жилых стенах.
Ниша ~4–6 м² у сервисного ядра на каждом жилом этаже: робот принимает и отдаёт груз, закрытый сбор мусора, док этажной уборочной техники. Резервируется из зоны бывших кухонь у лестницы А — там же существующие стояки.
Двусторонний шкаф у входной двери: «чистое» внутрь, «возврат» наружу; термоотсек, раздельные права доступа, обе двери одновременно не открываются. Ставится в ненесущие стены прихожих; где стена капитальная — резервный сценарий «человек до двери».
ИИ-платформа из четырёх слоёв: цифровой двойник → building OS → оркестратор роботов → персональный ассистент. Дом действует до запроса: предиктивно и тихо. Приватность — премиум-ценность: данные под контролем жителя.
Закладываем уверенно: колёсные доставщики с вызовом лифта по API, автономные полотёры коридоров, ИИ-сортировка доставок. Гуманоиды — опциональный пилот, не условие. Внутри квартиры работает человек высокого класса.
Лин-команда 10–15 человек, 24/7: host и консьерж — лицо дома, мастера и ремесленники, кураторы клуба. Людям — узнавание, вкус и решения в инциденте; машинам — рутина.
Кофемания — публичный якорь и пищевой мотор; резидентская кухня — финиш и подача; доставка к двери — внутридомовая «последняя миля» через шкаф-передачу, последний метр закрывает человек. Запас продуктов — автопополнение как тихая подписка.
Логистика белья — до внешней прачечной-партнёра через подвальный узел; мусор — закрытый поэтажный сбор, сепарация в подвале. Житель не выносит и не встречает.
Base «дом работает» и Signature «жизнь под ключ» + персональные надстройки; каждый сервис закрыт измеримым SLA с автокомпенсацией. Эскалация всегда одна:
Житель видит камень, дерево, свет и воду — и никогда не видит технику. Интерьер читается как работа одного автора, а не витрина вендоров умного дома. Любая видимая электроника — провал концепции.
Всё, что движется, заряжается или мигает, живёт в спроектированных нишах: робот — в шпонированном доке, пылесос — в подиуме острова, доставочный модуль — в технической стене входной группы. На сцене — только результат.
Один-два физических органа управления на резиденцию: латунная шайба-диммер, скрытые сенсорные зоны в камне. Стены не покрывают панелями; зеркала и стекло не маскируют экраны.
Бесшумные BLDC-приводы, инверторные компрессоры, виброразвязка лифтов и насосов. Роскошь слышно по тому, что её не слышно. Классы шума — к ОВиК/акустикам.
Масштаб 1:200. Красные отметки — самовольные перепланировки (урегулирование — обязательство покупателя по ДКП). Ближайшая замена DWG/BIM до обмеров.
| Вопрос | Статус | Кто закрывает |
|---|---|---|
| Право на подвал 2 300 м² под двором (режим территории ансамбля, приказ № 314, археология) | главный риск | юрист по ОКН — письменное заключение + план Б 250–1 000 м² |
| «Окна в пол» vs предмет охраны (размер/форма проёмов) | трек ГИКЭ | натурные исследования → уточнение предмета охраны → ГИКЭ; проект сходится и без них |
| Мансарда: Velux на дворовом скате vs конфигурация крыши 1944 г.; уклон ≥25° | апсайд ≤50% | обмер чердака + юрист + ГИКЭ |
| Потолки 2,95/2,8 — приняты; рычаг замены аварийных перекрытий (+10–25 см) | рычаг | юрист ОКН + конструктор (обследование пирога перекрытий) |
| Три площади здания (3 418 / 3 668,9 / 3 357,2) | выяснить состав | сверка по акту техсостояния (запросить документ) |
| Красные отметки БТИ (перепланировки) на всех этажах | обязательство по ДКП | БТИ — состав; включить в проект приспособления |
| Инсоляция: студия дворовой стороны, сквозные секции, угловые | расчёт | проектировщики; фолбэк в посадке 2-го этажа |
| Автомойка: расчётная СЗЗ | условие решения | проект СЗЗ; fallback — безводный детейлинг для внешних |
Решено и зафиксировано: нарезка B-core+ и поэтажная посадка (утверждены), программа 1-го этажа, баланс подвала, модель паркинга 30–32+УК, ИК вместо сауны, платность инфраструктуры, тарифная модель, отмена скидки профильным, вертикаль объединений только 6↔М.